Definiciones


1.- Concepto de Arrendamiento

Es un convenio que confiere el derecho de usar un bien por un período determinado. El arrendamiento típico es celebrado entre dos partes: el propietario (arrendador) y la parte que contrata el uso del bien (arrendatario). Por ventajas de origen impositivo, de flujos de efectivo, y de otro tipo, los arrendamientos han adquirido importancia como alternativas a la compra de bienes cuando la empresa (arrendataria) necesita obtener los bienes para operaciones.

Los arrendamientos incluyen contratos que, aunque nominalmente no se les conoce como contratos de arrendamiento, también posee la característica de transferir el derecho a usar un bien (por ejemplo los contratos de abastecimiento de calor a instalaciones), y convenios que transfieren este derecho aun cuando el contratante puede comprometerse a prestar importantes servicios en relación con la operación o mantenimientos de los activos.


2.- Característica de los Arrendamientos.

  • Los bienes se compran para ser arrendados, según lo solicitado por el arrendatario.
  • Durante el lapso de vigencia del contrato, es responsabilidad del arrendatario mantener el bien arrendado y estar al día con el pago de las pólizas de seguro.
  • La duración del alquiler debe ser igual o menor a la vida útil estimada del bien.
  • El monto del alquiler se fija para amortizar el valor del bien alquilado durante el período de uso determinado en el contrato.
  • El contrato le permite al arrendatario, la adquisición del bien al final del período de arriendo mediante el pago de un valor de rescate que corresponde al valor residual del bien.
  • Debe estar relacionado a equipos o bienes de producción, que el arrendatario utilizará para fines productivos o profesionales.

3.- Tipos de Arrendamientos

Arrendamiento Financiero Mobiliario: Un empresario contacta al distribuidor de los equipos que requiere, y una vez elegidos, habla con el Banco, quien a través de un contrato de arrendamiento adquiere el bien, y se lo arrienda para su uso durante un plazo determinado que está directamente relacionado a la duración económica de los bienes. Una vez transcurrido el lapso de tiempo estipulado en el contrato, el cliente ejerce la opción de compra con lo cual adquiere su el bien.

Arrendamiento Financiero Inmobiliario: Es igual al anterior, con la diferencia que el bien adquirido es un inmueble que será destinado a la producción o uso profesional: Edificios, galpones, locales comerciales o de oficina. El plazo de este tipo de operación, es por lo general, más largo que el mobiliario, por los montos que implica y por el impacto de las cuotas en el flujo de caja de las empresas.

Sale And Lease Back: Consiste en que el cliente vende un bien mueble o inmueble al banco, para que éste a su vez, se lo arriende por un período determinado, para al final, retornar la propiedad al cliente, mediante el uso de la opción de compra. Esta operación tiene como intención, satisfacer requerimientos de capital de trabajo.


4.- Marco legal de los Arrendamientos.

El arrendamiento financiero es una de las formas de adquirir bienes, por lo general activos fijos, que se encuentra regulada por la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, por considerar que se trata de operaciones financieras.

Dicha Ley define al contrato de arrendamiento financiero como aquél por el cual la arrendadora financiera se obliga a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal, a plazo forzoso, a una persona física o moral, obligándose ésta a pagar como contraprestación que se liquidará en pagos parciales, según se convenga, una cantidad de dinero determinada o determinable, que cubra el valor de adquisición de los bienes, las cargas financieras y los demás accesorios, y a adoptar al vencimiento del contrato alguna de las siguientes opciones terminales:

La compra de los bienes a un precio inferior a su valor de adquisición, que quedará fijado en el contrato

A prorrogar el plazo para continuar con el uso o goce temporal, pagando una renta inferior a los pagos periódicos que venía realizando, conforme a las bases que se establezcan en el contrato, o

A participar con la arrendadora financiera en el precio de venta de los bienes a un tercero.

Esta Ley, además prevé la posibilidad de que el bien sea entregado directamente al arrendatario por el proveedor; fabricante o constructor; asimismo, establece las obligaciones y responsabilidades de las partes (Arrendador y arrendatario) y señala diversos aspectos de control.


5.- Contrato

Es contrato la relación constituida a base de un acuerdo de voluntades del que nace una obligación de dar o de hacer entre quienes intervienen en él, tiene fuerza de ley.

La libertad para concluir y contratar, y para darle contenido, es amplísima; únicamente hay un triple límite: respetar la Ley, la moral y el orden público. Dentro de ese límite, la persona tiene autonomía para poder regular sus intereses y relaciones.


6.- La LEY

como límite, trata de organizar armónicamente el juego de la autonomía privada; y para ello, unas veces impone un determinado criterio y otras simplemente coadyuva; en el primer caso, la norma (imperativa) se impone a los particulares, que no pueden contradecirla; en el segundo (dispositiva) el objetivo de la ley es interpretar o completar los pactos de los particulares (que por tanto pueden contradecirla).


7.- La MORAL

como límite de la capacidad negocial, impide que sean eficaces los pactos o acuerdos que sean socialmente rechazables desde un punto de vista ético (contrarios a las "buenas costumbres"), lo cual es por un lado cambiante y por otro flexible.


8.- El ORDEN PUBLICO

conlleva respetar los principios jurídicos, económicos, morales e incluso religiosos propios de un pueblo en una época determinada (por ejemplo, antes de 1981, el Divorcio era contrario al orden público español).

Por tanto, el contrato nace del libre consentimiento de quienes lo celebran, si bien, han surgido numerosas categorías contractuales que se caracterizan por un particular mecanismo de formación contractual en el que queda debilitada la sustancia consensual; así en los Contratos de Adhesión, los normados, los pactos normativos, los contratos-tipo o los concluidos en base a condiciones generales, el patrón contractual queda desdibujado.


TIPOS DE CONTRATOS

CONTRATOS DE ADHESION: Son aquéllos en los que el contenido es obra de una sola de las partes, de forma que la otra no presta colaboración a la formación del mismo, limitándose a aceptar (adherirse) el esquema predeterminado unilateralmente. Esta especie de contratos viene ligada a la existencia de un contratante económicamente más fuerte, que impone el esquema del contrato, teniendo la otra parte dos opciones: o aceptar las cláusulas del esquema, o renunciar a celebrar el contrato (habitualmente son contratos de adhesión los de seguros, transportes, suministros de agua, gas y electricidad, bancarios, etc.)

CONTRATOS NORMADOS: Son aquéllos en los que las partes solo pueden establecer pactos y condiciones dentro de ciertos límites marcados por el poder público, a la vista de la función social del contrato (son ejemplo de estos contratos los de trabajo, arrendamientos rústicos y urbanos...).

CONTRATOS O PACTOS NORMATIVOS, son los que tienen como función fijar una reglamentación general para que quienes en lo futuro quieran contratar se acomoden a ella (por ejemplo, la convención colectiva de trabajo, la de los copropietarios de una casa dividida por pisos...); dentro de este grupo quedan los Contratos-tipo -que ofrecen un esquema normalmente consignado en impresos- y los contratos concluidos en base a condiciones generales.


9.- Contrato de arrendamiento:

El contrato de arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.

El precio puede consistir en una suma de dinero pagada de una sola vez, o bien en una cantidad periódica, que en este caso recibe el nombre de renta. También puede pagarse la renta en cualquier otra cosa equivalente, con tal de que sea cierta y determinada, por ejemplo, con los frutos que produce la cosa arrendada (renta en especie); que a la vez puede ser una cantidad fijada previamente o un porcentaje de la cosecha (aparcería). Estos tipos de renta de la tierra no deben confundirse con los términos renta fija y renta variable aplicados a los activos financieros).


10.- Fianza

La fianza es un contrato por el cual una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor si éste no paga; consecuentemente, el fiador o aval, no está limitado solamente a los contratos de arrendamiento; puede intervenir también en los contratos de subarrendamiento, compraventa y prestación de servicios inmobiliarios o profesionales o en cualquier otro en donde una persona se obligue a pagar alguna cantidad o a prestar un servicio, con la finalidad de garantizar el buen manejo que se haga de los bienes recibidos.

Es muy necesario que en un contrato de compraventa, el comprador garantice el pago de cualquier cantidad que se pacte por concepto de pena convencional, para el caso de incumplimiento, puesto que el vendedor garantiza el pago de esa pena, con el inmueble, pero el comprador no y por lo tanto, si en un contrato de compraventa no interviene un fiador que garantice el pago de las obligaciones a cargo del comprador, el vendedor quedará desprotegido, como consecuencia de la deficiente redacción del contrato.

En el caso del arrendamiento de inmuebles, el inquilino debe entregarle al fiador, una fotocopia del contrato de arrendamiento y de toda la documentación que hubiere proporcionado al arrendador o casero o a la Inmobiliaria, ya que de otra forma, el fiador quedará desprotegido, puesto que ante la falta de pago del inquilino, será el fiador el que cubra lo adeudado por aquél, pero quedará impedido para cobrarle esa cantidad al inquilino, cuando éste desocupe el inmueble arrendado

En un contrato de arrendamiento, la persona más DESPROTEGIDA es la que interviene como fiadora o aval del inquilino, puesto que sin conocer su Historial Arrendaticio o sus antecedentes legales ante los juzgados del Estado o Municipio en donde se encuentre el inmueble, compromete su patrimonio para garantizar el pago de las rentas que el inquilino deje de pagar o los daños que cause al inmueble; por ello, Buroderatas.com sugiere que el fiador se cerciore de la solvencia legal del inquilino, antes de firmar el contrato de arrendamiento.

La persona que intervenga como fiadora de un inquilino, debe tomar en cuenta que aunque el contrato de arrendamiento se celebre con una duración de un año, si el inquilino permanece mayor tiempo, el fiador seguirá respondiendo por el inquilino, hasta que el arrendador o casero se dé por recibido del inmueble, por así haberlo determinado la Suprema Corte de Justicia de la Nación. Dé click aquí para leer el criterio de la Suprema Corte.