Errores Frecuentes en Bienes Raices


Errores mas comunes

1. Aceptar a una empresa como fiadora del inquilino.

Existen innumerables inquilinos que son administradores o directores o gerentes de sus propias empresas y al celebrar un contrato de arrendamiento, ofrecen como fiadora a su empresa, pero cuando se trata de cobrarle a ésta las rentas que el inquilino deje de pagar, se declarará en quiebra para no pagar y el arrendador será el único que pierda. Es muy frecuente que cuando se demanda a un inquilino la desocupación de un inmueble, deje de pagar las rentas de los meses subsecuentes; el problema se presentará cuando la renta mensual sea mayor a diez mil pesos, porque en este caso, el capital social de la empresa, solamente garantizará el pago de cinco meses, ya que de conformidad con la Ley de Sociedades Mercantiles, el capital social mínimo de una empresa, es de cincuenta mil pesos; motivo por el que Buroderatas.com sugiere que no se acepte a una empresa como fiadora de un inquilino. El mejor fiador, es una persona física que tenga un bien inmueble a su nombre y si es familiar del inquilino, es mejor.

2. Aceptar anticipos.

Aceptar anticipos a cuenta de renta o venta, antes de firmar el contrato de arrendamiento o compraventa, es un error, porque al extender el comprobante por la cantidad recibida como anticipo, se indicará el concepto y ello implicará la celebración de un contrato verbal de arrendamiento o compraventa, en su caso y con ese recibo podrá demandarse al arrendador o al vendedor la entrega del inmueble.

Para evitar este riesgo, la persona que esté vendiendo o rentando un inmueble, no deberá aceptar anticipos para "apartar" el inmueble, ya que con ello, estará arriesgando su patrimonio o el de su cliente.

Si lo que se pretende es "asegurar la operación", lo más recomendable es citar al interesado en las oficinas del arrendador o del vendedor o del agente inmobiliario, para firmar el contrato correspondiente, indicándole la documentación que deberá llevar consigo.

3. Anuncios mal redactados

Es frecuente que al anunciar un inmueble se utilice un texto excesivo. Lo importante al anunciar un inmueble, es describir lo que a las personas les interesa de un inmueble, como el número de recámaras, baños, cajones de estacionamiento y el importe de la renta o venta, pudiendo ampliar información una vez que la persona interesada se comunique por teléfono, por lo que no es necesario un texto amplio o excesivo.

4. Celebrar un contrato de administración de inmuebles sin fiador.

Es un error que el propietario de un inmueble celebre un contrato de administración con alguna persona física o moral, para que ésta administre su inmueble, cobre rentas, firme contratos de arrendamiento y realice actividades y gastos de mantenimiento, sin que esa persona le garantice mediante una fianza o un fiador, el pago de las rentas que cobre y el buen manejo del inmueble.

5. Celebrar un contrato de arrendamiento sin fiador.

Es un error, porque el fiador es la única garantía de pago de las rentas que el inquilino deje de pagar. Existen muchas personas físicas y morales, que en periódicos y revistas se ofrecen como fiadores de inquilinos; algunas de esas personas son muy confiables, pero hay otras, que se auto embargan para no pagar.

En la base de datos de Buroderatas.com , tenemos capturadas y clasificadas a todas las personas físicas y morales, que como fiadoras han sido demandadas en el Distrito Federal, desde el año 2000 hasta el día de hoy; por ello, sugerimos que se RECHACE al fiador que aparezca en nuestra base de datos, por ser 100% insolvente.

6. Desorganización en las citas.

La mejor forma de organizar las citas para mostrar el inmueble en venta o renta, es establecer una hora determinada durante dos o tres días a la semana, para que las personas visiten el inmueble; de esta forma se evita llegar tarde a las citas y los interesados contarán con un horario mayor para ver el inmueble.

Cuando el inmueble esté en renta, el arrendador o su administrador o el agente inmobiliario, deberán llevar consigo una "Solicitud para rentar un inmueble" y entregarla a cada una de las personas que acudan a ver el inmueble, ya que con base en la información que el inquilino proporcione en esa solicitud, se redactará el contrato de arrendamiento y se investigarán los datos que el inquilino señale, además de que en dicha solicitud se indica claramente la documentación que el inquilino deberá entregar al arrendador o a quien sus derechos represente, en caso de aceptarse la solicitud. Obtenga esa solicitud dando click AQUI.

7. Entregar las llaves de un inmueble.

Uno de los errores más frecuentes en que incurren los arrendadores o caseros, es entregar las llaves del inmueble a inquilinos antes de firmar el contrato de arrendamiento, para que realicen actos de remodelación o limpieza.

Este error también lo cometen las personas que desean vender su inmueble, quienes entregan las llaves del mismo a corredores o agentes inmobiliarios, sin firmar previamente un contrato de Depósito.

En ambos casos, al entregar las llaves del inmueble, se está entregando la posesión del mismo y cuando el inquilino o el comprador proceden de mala fe, el arrendador o el vendedor tendrán que demandarlos para que le devuelvan el inmueble.

Para evitar ese riesgo, Buroderatas.com le recomienda que no entregue las llaves del inmueble, sin celebrar o firmar previamente un contrato. En el caso de los vendedores, lo más recomendable es celebrar un contrato de Depósito, en el que se indique claramente que lo que se entrega en depósito, son las llaves del inmueble y no la posesión del mismo.

8. Entregar un inmueble en renta o venta sin conocer los antecedentes legales del inquilino, del fiador, del comprador y del vendedor.

La mejor forma de evitar fraudes con motivo de operaciones inmobiliarias, es conociendo los Antecedentes Legales del inquilino, del fiador, del comprador y del vendedor, en su caso, en forma previa a la firma de un contrato, con la finalidad de evitarse problemas futuros.

CASOS FRECUENTES

  • 1. Existen inquilinos que reiteradamente son demandados por morosos, ya que generalmente cubren el importe del depósito y de la primera renta y no vuelven a pagar, hasta que son lanzados de un inmueble.
  • 2. Es frecuente que cuando un Juez ordena a un inquilino que desocupe un inmueble, busque otro, generalmente en la misma colonia, cubra el importe del depósito y de la primera renta y no vuelven a pagar, hasta que un Juez le ordene que desocupe el inmueble.
  • 3. También es frecuente que en un contrato de arrendamiento intervenga como fiador del inquilino, una persona que tenga embargado su inmueble y ese embargo, no aparezca como gravamen en la constancia que expida el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado en donde se encuentre el inmueble y cuando el inquilino se atrase en el pago de la renta, el arrendador no pueda cobrarla.
  • 4. En operaciones de compraventa a plazos, es frecuente que el comprador cubra el importe del enganche y tome posesión del inmueble y posteriormente no cubra el saldo de la compraventa.
  • 5. En operaciones de compraventa de contado, es frecuente que el vendedor reciba el 50% del precio del inmueble y en el contrato se pacte que el saldo de la compraventa será cubierto por el comprador al momento de otorgarse las escrituras ante Notario Público y llegado el momento, el vendedor se retracte de la venta y no devuelve el enganche al comprador.

En los casos anteriores, el arrendador o el comprador o el vendedor, debe acudir a los Tribunales de Justicia del Estado en donde se encuentre el inmueble, para demandar a las personas con quienes celebró tales operaciones inmobiliarias, como consecuencia del incumplimiento de los respectivos contratos.

El 95% de esas demandas, puede evitarse, conociendo los Antecedentes Legales de las personas con las que se pretenda celebrar alguna operación inmobiliaria y esos Antecedentes Legales, usted puede conocerlos al consultar la base de datos de Buroderatas.com , en los estados de: Aguascalientes, Baja California, Colima, Chihuahua, Distrito Federal, Durango, Guanajuato, Estado de México, Michoacán, Morelos, Nuevo León, Querétaro, Quintana Roo, San Luis Potosí, Sinaloa, Sonora, Yucatán y Zacatecas.

9. Entregar un inmueble para su remodelación o adaptación o limpieza

No debe entregarse un inmueble para su remodelación, sin firmar previamente un contrato de arrendamiento, ya que la persona que reciba el inmueble, podrá alegar un contrato verbal de comodato gratuito con duración de diez años y el arrendador tendrá que demandarlo para que le devuelva el inmueble; consecuentemente, durante el tiempo que dure el juicio no recibirá ninguna cantidad por concepto de renta.

Cuando el arrendador o casero no tenga dinero para hacer algunas reparaciones que requiera el inmueble, al celebrar el contrato de arrendamiento podrá pactarse que el inquilino tomará posesión del inmueble, treinta días después de la firma del contrato y que con el importe del depósito el arrendador efectuará las reparaciones que requiera el inmueble.

Buroderatas.com no recomienda que se entregue un inmueble en renta y que en el contrato se pacte que las primeras dos o tres o más rentas, las aplicará el inquilino a las reparaciones que requiera el inmueble, porque la calidad de los materiales puede ser inferior al importe de esas rentas.

10. Firmar contratos sin leerlos

En el 99% de los casos, las personas firman contratos sin leerlos, sin imaginarse que con ello están comprometiendo su patrimonio. En Buroderatas.com usted cuenta con el servicio de Revisión de contratos, a bajo costo, ya que basamos nuestros servicios en una Política de Precios Justos, con una actitud de mejora continua, que involucra a cada integrante de Buroderatas.com

11. Inventario del inmueble

La falta de descripción detallada del estado en que se entrega el inmueble, es un error frecuente.

Buroderatas.com sugiere que al reverso del contrato de arrendamiento se impriman las fotografías del inmueble, como fachada, sala, comedor, recámaras, clósets, pisos, baños, cocina, etc, con la finalidad de que el inquilino reconozca el estado en que recibe el inmueble y lo devuelva en el estado en que lo recibió

12. Pedirle al inquilino requisitos excesivos u obligarlo a comprar Fianza o una Póliza Jurídica.

Es muy justificado que un arrendador o casero, pretenda asegurar su patrimonio y consecuentemente, el pago de las rentas mensuales, pero es un error pedirle requisitos excesivos u obligarlo a comprar una Fianza o una Póliza Jurídica para rentarle un inmueble.

Buroderatas.com recomienda que solamente le pida al inquilino la siguiente documentación:

  • 1: Acta de nacimiento (Para escribir correctamente su nombre en el contrato)
  • 2: Credencial de Elector o Pasaporte (Como identificación)
  • 3: Ultimo recibo de pago o declaración de impuestos. (Para conocer sus ingresos)
  • 4: Dos últimos estados de cuenta bancarios. (Para conocer sus gastos mensuales)*
  • 5: Llenar la Solicitud para rentar un inmueble.

* Conocer los gastos mensuales del inquilino, es tan importante como sus ingresos; por ello es necesario que dentro de la documentación que se le pide, compruebe ambos aspectos (ingresos y gastos mensuales) ya que puede darse el caso de que sus gastos sean superiores a sus ingresos y por no pedirle comprobación de los gastos, se corre el riesgo de que el inquilino no pague la rentas de los meses subsecuentes, hasta que un Juez le ordene que desocupe el inmueble.

Algunos arrendadores piden a sus inquilinos una Fianza para garantizarles el pago de las rentas; pero generalmente el inquilino busca otro inmueble, ya que ante la compañía afianzadora debe cubrir diversos gastos y cumplir con muchos requisitos.

Las Fianzas son buenas, pero solamente garantizan el importe de un año de las rentas y aunque en el contrato se pacte que el inquilino la renovará anualmente, cuando no lo haga, el arrendador pierde la garantía o tiene que cubrir el importe de la prima anual, para mantenerla vigente.

Algunas inmobiliarias y agentes inmobiliarios no piden fianzas al inquilino, por el tiempo que tardan en expedirlas las compañías afianzadoras, pero a cambio de ello, inducen a los inquilinos a comprar POLIZAS JURIDICAS, expedidas por diversos Abogados.

Buroderatas.com considera que las POLIZAS JURIDICAS son ILEGALES por no estar contempladas en la legislación mexicana, por lo que si usted adquirió una de esas pólizas, le sugerimos acudir a la Procuraduría General de Justicia del Estado en donde se encuentre el inmueble arrendado, para que le devuelvan su dinero, ya que mediante la adquisición de esas pólizas su patrimonio NO QUEDA PROTEGIDO.

13. Promocionar un inmueble deteriorado o en mal estado.

Es un error, ya que el interesado gastará innecesariamente en los anuncios del inmueble en periódicos y en internet, sin obtener ninguna utilidad, puesto que a nadie le ineresa rentar un inmueble deteriorado o en mal estado y mucho menos en esta época en que hay muchos inmuebles nuevos en renta o venta. La mejor forma de promocionar un inmueble, es mostrándolo lo más limpio posible y de preferencia, recién pintado.

14. Rentar un inmueble con servicio telefónico.

Es un error, porque cuando el inquilino desocupe el inmueble dejará un adeudo superior al importe entregado al arrendador por concepto de depósito. Es importante tener en cuenta que el arrendador deberá pagar los adeudos que dejare el inquilino, como luz, agua, mantenimiento, servicio telefónico o cualquier otro, recabando el recibo correspondiente, para cobrarle el importe al fiador.